5月20日，央行突然宣布：5年期LPR下调至4.45%，引发热议！刚需住房成了“市场宠儿”，而早些购买的“刚需住房”却像没人要的孩子：固定了的利差，永远翻不了身！

很不幸，小财跟大多数人一样，深陷在房贷利率上浮15%的蹂躏之下，疫情影响下，压得喘不过气来.....很多人开始瞄向了“转贷置换”，以寻求降低月供，节省利息，缩短还款时长...

一

房贷利率突降，众人欢呼背后的：“不公平”

→5月15日，央行、银保监会联合发文：首套房贷利率下限减少20个基点。

→5月20日，央行出台最新LPR报价：5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.45%；1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%。

仅仅5天时间，央行连续两轮对刚需住房的低利率 *** ，房贷利率打折20基点+LPR降低15BP=刚需住房用户房贷利率最低下行空间可调整为4.25%，利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是名列前茅了。

而相比较于此前上浮10~20%，房贷利率一路窜升至6.37%的人而言，同处于疫情口罩之下，这差距的2.12%，对于同样百万房贷30年等额本息的人来说，总利息的差距直接被拉大47.3万...

现在手握首套房名额的刚需住房成了“市场宠儿”，而之前买过房的却“不受待见”，往后无论LPR怎么浮动，这中间的巨大利差，是你永远翻不过去的槛 。

过去主流房贷利率5.88-6.37%，即使2019年后执行LPR，很多人都选择了这种方式，但是LPR的下调，很多人并不能及时得到调整，要等几个月或一年：如果你选择的是每年1月1调整，这还要多等大半年；如果是对年对月，就看你之前的房贷月份了。

这背后的无奈，也只有房贷当事人才能真的体会了，尤其疫情严重的城区！

带你分析——

二

疫情下，“转贷置换”的呼声越来越高

声明：本文讲解的“转贷”，并不是向银行申请低息贷款，再将这笔贷款以民间借贷的方式，高息转借给他人，以谋取利息差，这种是有法律风险的，请不要碰。

前方高能，请认真往下看：

1. 什么是“转贷置换”？

“转贷置换”是指将原来有按揭的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮动，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。

我们来算一笔账，如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：

6.37%利率月供为：6235元↑

5.88%利率月供为：5918元

4.25%利率月供为：4919元↓

一个月相比下来要节省1316元。

这是什么概念？一年下来，你无缘无故就要多支出约15792元，30年就要多支出47.3万之多。这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他部分开销，也足以改善一家人的生活水平。

2. “转贷置换”有什么好处？

1）能节省利息，减少不必要的开支

通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同样贷100万，你的月供能省一千多，总利息能省28万多，节省力度很大。

2）能降低月供，减轻当前的压力

我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。

因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本，如下表所示：同样贷100万，你的月供每月减少3800多，压力直接减半，Nice！

3）能释放多余额度，有流动资金

核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。

比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。

4）能负债整合，优化个人征信

如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：

①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，

②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。

这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！

这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切地减轻我们每个月的还款压力！

3. “转贷置换”的风险点

1）营业执照

“转贷置换”一般是经营贷，那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册营业执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审 ，也都有成本。

2）资金成本

“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理 ，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在万8-千3左右具体看当地市场。

3）到期还款压力大

经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本地和五年到期归本的！

如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！

4）抽贷风险

如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上，被监管查出后，有可能被银行抽贷。

如果你的营业执照被注销，或者征信出现异常，也有可能被银行抽贷。

5）续贷风险

抵押相比按揭一般期限会短些，三年、五年、十年，万一到期银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。

6）流程相对繁琐

因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程，审批放款时间一般比较长，大概要20-30天左右；如果客户配合，审批会缩短。

温馨提醒：

1、如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不缺资金的，不建议置换，抵押利率虽然但是周期最长20年，房贷可以30年，小财还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。

2、如果你的原按揭贷款中有公积金贷，就没必要将公积金贷转换出来，公积金贷款已经很低了 。

3、如果你有房贷，尾款剩余较多。此时还有其他贷款20~30万，还款压力大，想减轻还款压力的，也建议直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的产品。这种压力相对也比较小！置换一押成本也不低，别被打“低利率牌子”的人所影响！

最后

关于是否“转贷置换”问题，你需要考虑到的是：你是想减轻还款压力，还是想周转资金？但无论哪种方式一定要以自身实际情况出发，清楚做这件事的目的，能否达到自己的期望值，更要清楚这中间的综合资金成本。

疫情当头，赚钱不易，但如果预测在“转贷置换”后，利率和资金空间都没有太大变化，还是不建议你转贷置换。

仁者见仁，智者见智，如果你对于“转贷置换”有疑问，或有需要补充完善的知识点，欢迎在文末留言、讨论！

END

银行贷款唐洪

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